賃貸管理のイロハ

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賃貸住宅経営において、収益を上げるために「利回り」を重視して物件を探す人がいます。

確かに利回りは高ければ高いほうが良いものですが、表面利回りだけを参考にしていると思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあるので注意が必要です。

賃貸経営のお金のことを考える上で、基本的な考え方になりますので、しっかりと頭に入れておきましょう。


〇表面利回りとは・・

表面利回りとは、満室時を想定した年間家賃収入を購入価格で割っただけのものです。

例えば、5,000万円で購入した物件における満室時の年間家賃収入が500万円だった場合、表面利回りは10%となります。

これだけを参考にして物件を選んでしまうと、「10年で元がとれる計算になる」と考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、それは大きな間違いです。


〇賃貸経営には色々な出費が発生する

実際の賃貸経営を行う上では、さまざまな経費がかかります。

代表的なものとしては、固定資産税や不動産所得にかかる所得税などの税金、万が一のことを考えた際に加入しておくべき火災保険、また全額自己資金でない限りローンの利子も払わなければなりません。

さらに、管理会社に管理を依頼するための管理料や設備が故障した際の修繕費用などの運営費も支払う必要があります。


〇大事なのはキャッシュフロー

これらの経費が引かれたあと手元に残る資金を「キャッシュフロー」と呼びますが、賃貸経営をするうえで本当に大切なのはこのキャッシュフローなのです。

そもそも、賃貸経営において常に満室状態を維持することは不可能に近いです。

どれほど立地条件や建物設備が良い物件であっても、年数が経つと空室率は高くなってきますし、リノベーションなどをせず原状回復工事のみで再募集をすると、家賃を下げていく必要も出てきます。

また、周囲に新しくより魅力的な物件も次々と建設されていきます。

そのため、満室時を想定した表面利回りというのは、あくまでも参考程度でしかなく、利回りが高い物件だからといって安易に購入を検討してしまうのは考えものです。

賃貸物件は高額な買い物ですので、購入時だけでなく購入後のランニングコストも含めて採算が合うかどうか計算してから購入を検討してください。

もし計算した結果、キャッシュフローが残らない、もしくは残ってもわずかである場合は、違う物件を探したほうが良いでしょう。

なぜなら、賃貸物件はそうしたランニングコスト以外にも、10年や15年といったスパンで外壁や屋根の塗装を塗り替えるなどの大掛かりな補修が必要になるからです。

賃貸物件の規模や材質などにもよりますが、塗装費用が100万円単位になるのも珍しくありません。

キャッシュフローが十分に確保できていない物件では、こうした出費に対して十分な収益を生んでいないことがあるため、一時的に儲かっていることがあってもトータルでは損をしていることがあります。


〇将来を見据えて安易には資金に手を付けない

賃貸経営を始めたうちは、家賃収入から返済元金や利息などを引いたキャッシュフローが数万円でも嬉しいものです。

そのため、ついつい家計で贅沢をしてしまいがちですが、本当はそのお金は将来の賃貸経営に必要なものである可能性があります。

賃貸経営を行ううえで大切なことは、長期的な視野を持ってできるだけ余裕資金を確保しておくことなので、物件を購入する際には、キャッシュフローが十分に見込める物件を選ぶようにしましょう。

また、既に賃貸経営を行っている人は、これらの経費がかかることを十分考慮した上で、しっかりとした運営を心掛けてください。


鶯谷・入谷・日暮里の不動産のことなら1940年創業の城北商事不動産部へ!

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